Haus- und Grundbesitzversicherungen im Vergleich

Immobilienbesitz gilt als sichere Geldanlage, wobei es gleichgültig ist, ob die Immobilie zu Wohnzecken selbst genutzt wird oder als Renditeobjekt dient. Allerdings sollte dieser Immobilienbesitz durch entsprechende Versicherungen geschützt werden.

Hier können Sie die unterschiedlichen Tarife der Haus- und Grundbesitzversicherungen vergleichen

 

 

Welches sind die wichtigsten Versicherungen in Bezug auf Immobilien?

Hier gibt es zunächst Versicherungen, die den Eigentümer vor den finanziellen Folgen bei Schäden an der Immobilie schützen. Dies sind:
  • Wohngebäudeversicherungen
  • Elementarversicherungen, diese können bei der Wohngebäudeversicherung inkludiert werden.

Außerdem gilt der Grundsatz, dass Eigentum verpflichtet. Der Haus- und Grundstückseigentümer kann in die Haftung genommen werden, wenn Dritte durch ein Ereignis, das von seiner Immobilie ausgeht, Schaden erleiden. Daher sind folgende Haftpflichtversicherungen sinnvoll:

  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
  • Gewässerschadenhaftpflicht

Falls die Immobilie als Renditeobjekt genutzt und vermietet wird, empfiehlt sich eine

  • Rechtschutzversicherung für Immobilienbesitzer

Diese tritt dann ein, wenn es zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit Mietern kommen sollte. Doch auch für selbstgenutzten Wohnraum kann die Rechtsschutzversicherung für Immobilienbesitzer sinnvoll sein, beispielsweise bei Unstimmigkeiten mit Nachbarn.

Nicht ausschließlich für Immobilienbesitzer, sondern im Grunde für jeden, der Hausrat besitzt, sind diese Versicherungen wichtig:

  • Hausratversicherung
  • Glas- und Reparaturversicherungen

Weitere Versicherungen, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Immobilie stehen, aber für Immobilienbesitzer in Sachen Vorsorge durchaus sinnvoll sind, stellen folgende Versicherungen dar:

    • Risikolebensversicherungen
    • Berufsunfähigkeitsversicherungen

 

Grundsätzliche Informationen zur Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung schützt den Immobilienbesitzer vor finanziellen Schäden, die sein Haus oder seine Wohnung durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser erleiden könnte. Feuer- und Sturm richten verheerende Schäden an, die unter Umständen den finanziellen Ruin des Immobilienbesitzers bedeuten. Auch Leitungswasserschäden sind nicht zu unterschätzen, denn das auslaufende Wasser kann die Grundsubstanz eines Gebäudes nachhaltig schädigen und weitreichende Sanierungen nötig machen.

Schäden durch Regenwasser oder Hochwasser sind bei der normalen Wohngebäudeversicherung nicht abgedeckt. Diese werden ausschließlich durch eine zusätzliche Versicherung gegen Elementarschäden aufgefangen.

 

Was umfasst die Wohngebäudeversicherung?

Die Wohngebäudeversicherung schließt in der Regel grundsätzlich Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden ein.

1) Feuerschäden
Leider gehören Feuerschäden trotz Warnsystemen wie Rauchmeldern immer noch nicht der Vergangenheit an. Ein Wohnungs- oder Hausbrand kann durch die unterschiedlichsten Faktoren ausgelöst werden, beispielsweise einen Blitzschlag, einen Kurzschluss in den elektrischen Leitungen oder Unachtsamkeit im Umgang mit offenem Feuer. Weihnachts- oder Adventskranzkerzen, die heruntergefallene Glut einer Zigarette, ein Unfall beim Grillen, eine defekte Fritteuse – es gibt unzählige Möglichkeiten. Die Schäden, die ein Feuer anrichten kann, sind verheerend. Doch nicht nur das Feuer an sich stellt eine Gefahr für die Immobilien dar, die Schäden, die das eingesetzte Löschwasser anrichtet, sind ebenfalls immens.

2) Sturmschäden
Heftige Stürme können ganze Landstriche verwüsten. Abgedeckte Dächer, geborstene Fenster, Schäden durch herumgeschleuderte Dachziegel und andere Gegenstände gehören zum Szenario, das ein heftiger Sturm hinterlässt. Doch nicht jeder von einem etwas heftigeren Windstoß herabgeworfene Dachziegel gilt schon als Sturmschaden. Maßgeblich für die Anerkennung eines Sturmschadens ist die Einschätzung der Versicherung. Diese richtet sich nach den Windstärken, die vom Deutschen Wetterdienst für die betreffende Region bestätigt werden. Erst ab Windstärke acht sind die Versicherungen zur Zahlung verpflichtet.

3) Leitungswasserschäden
Die häufigste Ursache für Leitungswasserschäden sind geborstene Leitungen. Dies kommt in der Regel vor, wenn ein nicht benutzter Gebäudeteil oder ein unbewohntes Gebäude im Winter nicht geheizt werden. Das in den Leitungen, beispielsweise den Heizungsrohren, verbliebene Wasser gefriert, dehnt sich aus und lässt die Leitungen platzen. Steigen die Temperaturen wieder an, schmilzt das Eis in den Leitungen und das Wasser strömt durch die defekte Stelle ungehindert in das Gebäude. Je nachdem, wie schnell dieser Umstand bemerkt wird, kann sehr großer Schaden entstehen. Holzdecken, Parkettfußböden und Wandverkleidungen können völlig ruiniert werden. Selbst vor gefliesten Böden macht das Wasser nicht halt. Diese können unterspült werden, was eine aufwändige und langwierige Trocknung erforderlich macht.

 

Auf welche Zusatzleistungen in der Wohngebäudeversicherung sollte man achten?

Es gibt Zusatzleistungen, die ausgesprochen sinnvoll sind. Dazu zählt der Einschluss folgender Punkte:

  • Abbruch- und Aufräumkosten
  • Kosten für den Austausch von Boden, beispielsweise bei Kontamination durch giftigen Brandschutt
  • Mehrkosten für die Instandsetzung von Gebäuden, die besonderen Bedingungen unterliegen (unter anderem Denkmalschutz)
  • Überspannungsschäden nach Blitzeinschlag
  • Aufräumarbeiten bei Schäden durch umgestürzte Bäume
  • Fotovoltaikanlagen können separat gegen Feuer, Sturm oder Hagel versichert werden

 

Worauf sollte man außerdem achten?

Nebengebäude auf dem Grundstück wie Garagen, Gartenhütten oder Carports sind häufig nicht automatisch eingeschlossen. Diese müssen separat versichert werden, oft können diese Gebäude jedoch auf Antrag in die Wohngebäudeversicherung mit aufgenommen werden.

 

Sinnvoller Einschluss – die Elementarschäden

Als Elementarschäden werden Ereignisse bezeichnet, die durch Naturgewalt auf die Immobilie einwirken. Darunter fallen Erdbeben, Starkregen, Überschwemmungen, Hochwasser und große Schneelasten. Diese sind – was nicht jedem Versicherungsnehmer bewusst ist – nicht in der “normalen” Wohngebäudeversicherung eingeschlossen.

 

Weitere mögliche Einschlüsse

Der Leistungskatalog der Anbieter in Sachen Wohngebäudeversicherungen ist ausgesprochen umfangreich. Der Versicherungsnehmer sollte bei der Auswahl der Versicherung darauf achten, dass die für ihn wichtigen Kriterien eingeschlossen sind. Wer beispielsweise kein Wasserbett besitzt und auch nicht vorhat, ein solches anzuschaffen, kann auf den Einschluss eines Wasserschadens durch ein Wasserbett verzichten. Daher sind mögliche Einschlüsse genau zu prüfen. Was sinnvoll und wichtig ist oder worauf verzichtet werden kann, richtet sich immer nach der individuellen Situation.

 

Wie berechnen sich die Beträge für die Wohngebäudeversicherung?

Die Höhe der Prämie richtet sind nach dem Leistungsumfang, jedoch ist zunächst die Lage und der Wert des Objekts zugrunde zu legen. Die Beiträge werden jährlich angepasst, so dass der Preisentwicklung Rechnung getragen wird. Wenn im Jahre 2003 ein Haus mit einem Wert von 200.000 Euro versichert wurde, kann es durch die allgemeine Entwicklung auf dem Immobilienmarkt und die Preissteigerungen durchaus zehn Jahre später deutlich mehr Wert sein. Durch die Beitragsanpassung wird eine Unterversicherung verhindert.

 

Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?

Um eine passende Wohngebäudeversicherung mit einer adäquaten Deckungssumme abschließen zu können, muss zunächst der Versicherungswert des Objekts ermittelt werden. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten:

1) Wertgutachten durch einen unabhängigen oder von der Versicherung bestellten Gutachter. Diese Methode ist allerdings kostenintensiv.

2) Wertermittlung aus den Baukosten, dies ist jedoch nur möglich, wenn lückenlos alle Unterlagen über die tatsächlich angefallenen Baukosten vorliegen.

3) Ermittlung des Versicherungswertes mit Hilfe des 1914-er Wertes. Es handelt sich um einen fiktiven Wert, der angibt, welchen Wert das Objekt im Jahr 1914 gehabt hätte. Um den 1914-er Wert zu erfahren, finden sich im Internet spezielle Rechner. Hier wird Art, Größe und Ausstattung der Immobilie eingegeben und auf diese Weise der fiktive 1914-er Wert berechnet. Dann wird der ermittelte Wert mit dem Baupreisindex des aktuellen Jahres multipliziert. Der für jedes Jahr neu festgelegte Baupreisindex ist ebenfalls im Internet zu finden. Die Berechnung lautet: 1914-er Wert x (Baupreisindex : 100)= Versicherungswert.

Beispielrechnung zur Ermittlung des Versicherungswertes für ein Einfamilienhaus, normale Ausstattung, 2-geschossig, unterkellert, Dachgeschoß nicht ausgebaut. Per Internetrechner ermittelter 1914-er Wert beispielsweise 23.700 D-Mark. Baupreisindex 2016 = 1.330. Berechnung: 23.700 x (1.330 :100) = 27.000 x 13,3 = 315.210 Euro.

 

Versicherungswert – Neubauwert – Verkehrswert

Der Versicherungswert dient der Ermittlung der nötigen Deckungssumme einer Immobilie, um eine Unterversicherung auszuschließen. Das Objekt sollte immer so hoch versichert sein, dass ein Wiederaufbau in gleicher Größe und Ausstattung möglich ist. Daher ist bei der Ermittlung des Versicherungswertes der Neubauwert anzulegen. Der Verkehrswert hingegen bezeichnet den Wert, den die Immobilie bei einem Verkauf erzielen würde. Dieser kann erheblich vom Neubauwert abweichen, da er unter anderem von Lage und Infrastruktur mitbestimmt wird.

 

Auswahl der Wohngebäudeversicherung

Wenn es sich bei dem zu versichernden Objekt um einen Neubau handelt, bei dem noch keine Gebäudeversicherung besteht, kann der Immobilienbesitzer einfach die für ihn passende Versicherung auswählen. Versicherungsvergleichsrechner erleichtern diese Aufgabe. Falls ein Objekt erworben wurde, für das bereits eine Wohngebäudeversicherung besteht, muss geprüft werden, ob die bestehende Versicherung übernommen werden soll. Falls eine Veränderung angestrebt wird, sind die Kündigunsfristen zu beachten. Oft räumen die Versicherungsgesellschaften beim Hausverkauf ein Sonderkündigungsrecht ein, ebenso wie im Schadensfall.

 

Wann sind Glas- und Reparaturversicherungen wichtig?

Die separaten Glas- und Reparaturversicherungen können die Gebäudeversicherung ergänzen. Sie machen vor allem dann Sinn, wenn die Immobilie über sehr große Glasflächen verfügt oder beispielsweise ein Wintergarten vorhanden ist. Auch Ceranfelder oder Fotovoltaikanlagen können über die zusätzliche Glasversicherung abgesichert werden.

 

Haftungsausschluss bei der Wohngebäudeversicherung

Der Immobilienbesitzer ist verpflichtet, seine Immobilie in zumutbarer und üblicher Weise zu warten, ansonsten kann die Versicherung die Zahlung im Schadensfall verweigern. Dazu gehört unter anderem, dass bei einer leerstehenden Immobilie Vorsorgemaßnahmen getroffen werden, um Frostschäden zu verhindern. Wer schuldhaft einen Versicherungsfall herbeiführt beziehungsweise keine Maßnahmen ergreift, einen solchen im Vorfeld zu verhindern, könnte im Schadensfall leer ausgehen, denn dann ist die Versicherung von der Leistung befreit.

 

Leistungen der Gebäudeversicherung

Neben den Aufwendungen für die Instandsetzung eines Gebäudes nach einem Schadensfall können auf den Immobilienbesitzer weitere Kosten zukommen, beispielsweise wenn das Gebäude so stark beschädigt ist, dass es vorübergehend nicht bewohnbar ist. In diesem Fall zahlt die Gebäudeversicherung unter Umständen die Unterbringung in einem Hotel. Dieser Punkt ist auch für Besitzer von nicht selbst genutztem Wohnraum wichtig und sollte bei der Auswahl der Versicherung berücksichtigt werden. Denn die Unterbringung in einem Ausweichquartier, Hotel oder eienr anderen Wohnung wird auch für die Mieter des betroffenen Objekts gezahlt.

Die Preise und Leistungen der Versicherungsgesellschaften weisen gravierende Unterschiede auf. Ein Versicherungsvergleich lohnt sich in jedem Fall. Jedoch sollten hier nicht ausschließlich die Prämien verglichen werden, sondern es müssen auch die Leistungen Berücksichtigung finden. Nur auf diese Weise lässt sich die Versicherung mit dem besten Preis-Leistungsverhältnis ermitteln.

 

Was ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Per Definition schützt eine Haftpflichtversicherung den Versicherungsnehmer vor Ansprüchen, die von Dritten an ihn herangetragen werden. Situationsbeispiel für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist der klassische Fall des Ziegelsteins, der beim Sturm vom Dach gerissen wird und ein parkendes Auto beschädigt. Der Eigentümer des Autos kann den Hausbesitzer für den Schaden an seinem Fahrzeug haftbar machen.

 

Beispiele für Schadensfälle in der Grundbesitzerhaftpflicht

  • Schlecht beleuchteter Hauseingang führt zu Unfällen und Verletzungen
  • Mangelhaft abgesicherte Baustellen oder Reparaturstellen führen zu Unfällen
  • Gehweg ist nicht von Schnee und Eis befreit, dies führte zu Unfällen

Die Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt in diesen Fällen Behandlungskosten, Schmerzensgeld und sogar Verdienstausfall des Verletzten, dies kann sich sogar auf Zahlung von lebenslangen Renten erstrecken. Die Grundbesitzerhaftpflicht zahlt auch dann, wenn der Eigentümer die Instandhaltungspflicht verletzt hat und beispielsweise der Gehweg nicht rechtzeitig geräumt wurde.

 

Grundbesitzerhaftpflicht für unbebaute Grundstücke

Auch von unbebauten Grundstücken können Gefahren für Dritte ausgehen, man denke nur an die Räumpflicht. Außerdem haftet der Grundstückseigner auch für Schäden, die derjenige erleidet, der sich unberechtigt auf dem Grundstück aufhält, zum Beispiel spielende Kinder.

Nicht in jeder Gebäudehaftpflicht ist auch der Baumbestand eines bebauten oder unbebauten Grundstückseingeschlossen. Umstürzende Bäume können große Schäden verursachen, es ist zu prüfen, ob derartige Schäden von der Gebäudehaftpflicht abgedeckt sind.

 

Ausnahmefall in der Grundbesitzerhaftpflicht

Bei einer ausschließlich selbst bewohnten Immobilie sieht die Sache anders aus, hier tritt in der Regel die Privathaftpflicht ein. Dies wäre jedoch im Einzelfall am besten im Vorfeld mit der Privathaftpflichtversicherung zu klären. Wichtig ist die Grundbesitzerhaftpflicht bei Immobilien, die vermietet sind, oder bei unbebauten Grundstücken.

 

Sonderfall Gewässerschaden in der Grundbesitzerhaftpflicht

Wer in seinem Garten oder Keller einen Öltank besitzt, sollte sich um eine zusätzliche Grundbesitzerhaftpflicht für Gewässerschäden kümmern. Denn aus einem Leck im Öltank können im Laufe der Zeit große Mengen an Heizöl unbemerkt austreten. Diese könnten das Grundwasser kontaminieren, der Schaden ist unabsehbar.

Die Haftpflichtversicherung tritt nicht nur dann ein, wenn Forderungen Dritter an den Versicherungsnehmer herangetragen werden. Die Versicherung wehrt auch unberechtigte Ansprüche ab, was ein ausgesprochen wichtiger Punkt ist.

 

Wozu dient die Rechtsschutzversicherung für Immobilienbesitzer?

Da auch der friedlichste Mensch nicht in Frieden leben kann, wenn es den anderen nicht gefällt, wie bereits das Sprichwort sagt, ist eine Rechtsschutzversicherung für Immobilienbesitzer eine durchaus sinnvolle Sache. Sie tritt bei Differenzen mit Mietern und Nachbarn ein, darüber hinaus bei allen Streitigkeiten, die sich durch den Immobilienbesitz ergeben. Es ist jedoch unter Umständen möglich, diese als Erweiterung in eine bereits bestehende Rechtsschutzversicherung zu integrieren. Ansonsten ist der Abschluss einer speziellen Immobilienbesitzer-Rechtsschutzversicherung ratsam.

 

Was schließt die Hausratversicherung ein?

Streng genommen gehört die Hausratversicherung nicht zu den Gebäudeversicherungen, soll hier dennoch Erwähnung finden. Diese Versicherung schützt vor finanziellen Schäden, die den gesamten Hausrat betreffen, unter anderem Möbel, Teppiche, Kleidung. Es ist zu bedenken, dass beispielsweise bei einem Brand oder einem Leitungswasserschaden auch der Hausrat in Mitleidenschaft gezogen wird. Diese Schäden werden jedoch von der Wohngebäudeversicherung nicht abgedeckt. Daher ist eine separate Hausratversicherung sinnvoll.

 

Elementarversicherung auch bei der Hausratversicherung

Schäden am Hausrat durch Starkregen, Überschwemmungen, Erdbeben und andere Elementarereignisse sind nicht automatisch in der Hausratversicherung inkludiert. Hierfür sollte eine ergänzende Elementarversicherung für den Hausrat abgeschlossen werden.

 

Weitere wichtige Versicherungen für Immobilienbesitzer

Nicht in jedem Fall wird eine Immobilie aus Ersparnissen oder laufenden Einkünften bezahlt. Häufig wird der Immobilienerwerb unter Zuhilfenahme einer Finanzierung getätigt. Und hier kann es zu Problemen kommen, wenn durch Krankheit oder Unfall eine gravierende Veränderung eintritt, sich die Lebenssituation ändert und die Darlehensraten nicht mehr bedient werden können. Daher sollten Immobilienbesitzer auch über eine Berufsunfähigkeitsversicherung und eine Risikolebensversicherung nachdenken.

 

Warum eine Risikolebensversicherung empfehlenswert sein kann

Mit der Risikolebensversicherung trifft der Immobilienbesitzer Vorsorge für den Todesfall der versicherten Person, üblicherweise jener Person, welche die Hauptlast der Finanzierung der Immobilie trägt. So ist sichergestellt, dass beispielsweise die Familie das Eigenheim weiterhin abzahlen kann, auch wenn der Hauptverdiener ausfällt. Familien, Ehepaare und Geschäftspartner können sich auf diese Weise gegenseitig absichern.

 

Berufsunfähigkeitsversicherung – nicht nur für Immobilienbesitzer wichtig

Durch eine Berufsunfähigkeit wird der gesamte Lebensplan auf den Kopf gestellt. Nicht selten bedeutet die Berufsunfähigkeit auch den finanziellen Ruin. Dies einhergehend mit dem Verlust des Immobilienbesitzes, wenn dadurch die Finanzierung nicht mehr gesichert ist. Daher sollte eine Berufsunfähigkeitsversicherung so hoch abgeschlossen werden, dass im Notfall dennoch die Finanzierung der Immobilie gesichert ist.